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去年东莞房企任性拍地 今年楼盘定价犯难

2017-05-19 10:14 来源:广州日报 蒋幸端 石忠情

  已建好的茶山新楼盘

  尚未定价的茶山新楼盘

  去年9月份,鲁能集团、广州时代分别在茶山镇以超过1.2万元/平方米的楼面地价拍下地块。茶山,这个默默无闻的镇街也因此名噪一时。大半年过去了,记者走访茶山市场发现,这两个地块正在动工当中,今年下半年有望入市,而同区域几个楼盘则在互相观望,希望能够再借上述地块东风卖个好价钱。不过,在东莞出台楼市新政“组合拳”后,当年开发商“任性”拍下的地块,价格预期和目前市场下行相冲突,如何定价成了同区域楼盘的开发商们共同面临的难题。

  去年:两地块催生茶山楼市虚火

  位于茶山镇的广源纳帕溪谷运气很好。去年9月7日,鲁能集团以楼面地价12119元/平方米拍下位于茶山横江村的一宗商住地,旁边不远的楼盘广源纳帕溪谷随即顺势开盘,成交价达到1.2万元/平方米,远高于当时茶山的市场均价三四千元,但是仍然被购房者抢购一空。“认筹时销售说大概9000元/平方米左右,没想到高价地一出来,楼盘开盘竟然定价1.2万元/平方米。”购房者李先生回忆道,他当时已经准备出手买一套了,最后由于房价太高,只好放弃。

  去年9月下旬,时代地产在茶山横江村片区,离鲁能地块不远的地方,又拍下了一宗高价地,这时的楼面地价为12517元/平方米。9月中下旬,记者在茶山碧桂园踩盘时了解到,该楼盘的放风价已经达到了1.5万~2万元/平方米左右,当时茶山镇少数几个楼盘的销售人员的信心空前高涨,“茶山的地价都1.2万元/平方米了,未来房价2万元/平方米左右没问题。”而仅在拍地的两三个月前,茶山的住宅成交均价还徘徊在“7字头”。

  围绕着茶山镇地铁2号线出口的横江村片区,密集出现了鲁能、保利、时代、伟隆国际、广源等开发商开发的五六个楼盘,清一色的住宅产品,按照开工速度,都将在今年下半年开盘入市或推出新品,而更远一些的地方还有正在销售的茶山碧桂园等项目。一时之间,茶山楼市达到了空前的繁荣。

  不过,去年10月6日,东莞出台楼市限购政策,给虚火旺盛的茶山楼市浇下了一瓢冷水,楼市迅速回归理性。

  今年:政策“组合拳”出击量价上涨乏力

  去年年底,茶山碧桂园开盘。借着品牌房企的影响力、带精装修出售及市场的余温,该楼盘销售价格仍然达到了1.2万元/平方米以上,在今年新政没有出台、深圳客仍然能够在东莞购买一手房的市场情况下,成交效果不错。不过,当楼盘再次推新货上涨至1.4万元/平方米以上时,成交迅速放缓。截至目前,在东莞密集出台楼市政策“组合拳”的冲击之下,茶山房价稳定在1.4万元/平方米左右,成交、房价上涨乏力。

  记者查询微信公众号地产佬大数据发现,茶山碧桂园在3月份成交了110套商品房(住宅非住宅产品),成交均价为13650元/平方米,4月份成交49套商品房,均价为13820元/平方米,5月份截至目前仅成交了7套,成交均价为14070元/平方米,目前显示的可售套数为80套,其中53套为住宅。今年以来,茶山的房价在缓慢向上,但是成交量却出现明显下滑,购买力不足以支撑继续向上的房价。

  东莞统计局公布数据显示,4月份,茶山镇新建商品住宅成交42套,约0.54万平方米,成交均价为14545元/平方米,比去年同期上涨了124.08%。业内人士表示,目前茶山成交量低迷,除了在售项目少,缺乏新盘入市刺激外,还有价格高企,远超过了本地购房者购买水平所致。“410”新政出台后,没有在东莞持续缴存一年社保或个税的深圳客不再来到茶山购房,直接导致目前茶山有价无市的局面。

  踩盘:停工消息不实

  “鲁能地块已经停工了!”近日,这一消息在东莞业内传扬开来,在市场预期向下的压力下,高价地真的被迫停工了吗?昨天上午,记者来到位于茶山镇的鲁能地块现场,发现虽然天气有些阴暗,但是工地里面开工仍在继续,建筑工人们进进出出,没有停工的迹象。随后,记者又来到时代地产位于茶山镇的高价地地块现场,发现脚手架上仍然有工人在工作,同样也没有停工的迹象。

  记者查询资料了解到,按照规划,两宗高价地项目都将在下半年入市。

  观望

  楼盘都在等对手定价

  广源帕纳溪谷在去年尝到了高价地出炉给周边楼盘带来的甜头,今年并不急着推货。昨天下午,记者来到该楼盘现场,看到在建楼盘二期已经快要封顶,但是销售中心内却空无一人。一名销售人员看到记者后走过来介绍说,“我们一期已经卖完了,二期还没开始卖,要等时代、鲁能开盘了,看他们定价怎样再卖。”

  伟隆国际花园也是一个旧盘,和广源帕纳溪谷近在咫尺。销售人员说,该项目可能会在6月份推出90套刚需产品,但是具体定价要看周边的楼盘怎么卖。“时代地价那么高,我们也不能卖得太便宜。”销售人员说道。

  有业内人士分析,“410”新政后,市场上对于去年拍下的几宗高价地关注度很高,不时传出高价地延迟入市,甚至停工的消息,这反映了人们对后市不看好的普遍心态。“如何定价将会让这些高价地开发商很头痛。”

编辑: 冯文美
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