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香饽饽!东莞开发商瞄准“三旧”改造项目

2017-09-22 09:00 来源:广州日报 蒋幸端

  东莞加快“三旧”改造的步伐。

  文/广州日报全媒体记者蒋幸端

  图/广州日报全媒体记者卢政

  “限价”、“竞配建”、“熔断”、“摇号”、“竞自持”……去年10月,东莞楼市首次执行限购政策,今年年初,东莞土地市场出现“花样竞拍”,多种竞拍方式首次出现在东莞土地交易市场,提高竞拍门槛,严格控制地价、房价,从源头上稳定东莞楼市。

  为了获得更多的土地开发,开发商们纷纷加入协议拿地行列,开发“三旧”改造项目。从今年开始,大量的“三旧”改造住宅、商业项目进入市场,尤其是给供应量稀缺的东莞城区楼市补充货量。

  7宗“竞自持”地块下月竞拍

  9月13日,本土房企盛和地产经过16轮竞拍、以总价17126万元的价格拍下厚街镇宝屯社区住宿餐饮用地,用于开发餐饮酒店物业。该地块公告要求,项目建成后,受让人自持所有物业,在不动产权登记证登记的年限内不得出售转让。最近一个月,“自持”挑动着所有关心东莞土地交易市场的开发商的神经,不过,真正的“竞自持”商住商服用地将在10月正式进入市场,作为东莞又一种新出现的“花样竞拍”方式,7宗“竞自持”地块备受关注。

  今年是东莞土地交易市场“花样竞拍”年,通过提高竞拍门槛来稳定地价、房价,逐渐成为东莞土地交易市场的常态。今年年初凤岗商住地块首次进行“限价竞配建”,9月两宗商住商服用地分别使用“摇号”、“熔断”方式竞拍,10月份又将出现“竞自持年限”、“竞自持面积”等新的竞拍方式。

  从东莞公共资源交易网上的信息可以看到,截至目前,10月份将进入最终交易阶段且使用“竞自持”方式的商住地块位于樟木头、中堂、麻涌、沙田、寮步、大朗等。

  几宗“竞自持”地块的拍地公告都要求,在竞价过程中,若竞买申请人的最高报价不超过(即小于或等于)最高限制地价时,按照价高者得原则确定竞得人及成交地价款;当报价超过最高限制地价后,不再接受更高报价,竞买方式转为竞自持商品住房面积(自持商品住房自取得房屋权属登记后持有年限不低于5年);当竞买人报出自持商品住房面积比例为100%时,仍有两个或两个以上的竞买人要求竞买的,竞买方式转为竞住宅自持年限。按照最先报出自持最高年限(70年)的原则确定竞得人。

  而值得关注的是,编号为2017WG015的沙田镇杨公洲村商住商服地块除了要求“竞自持”外,还要求竞买申请人商品住房用地竞买资金(即地价款,含竞买保证金)须为自有资金,不得为银行贷款、债券融资、信托资金、资管计划配资、保险资金等。

  东莞天为地产认为,自持面积是指只能出租不能出售的面积,同样自持年限是指只能出租不能出售的年限,这无疑对房企的运营能力提出了更高的要求,将促使房企以合理价格竞得土地,有利于稳定房地产市场。此外,有业内人士也表示,土地拍卖市场对竞买申请人竞买资金须为自有资金的要求,竞拍门槛进一步提高,对竞买申请人资金实力要求高,中小企业直接出局。

  “三旧”改造建成项目补充主城区楼盘货量稀缺

  在东莞土地交易市场“花样竞拍”提高门槛的同时,东莞市加快“三旧”改造的步伐,盘活土地资源,加大土地利用空间,“三旧”改造地块迅速补充招拍挂市场的土地供应需求,保证市场供应量充足,进一步稳定房价。

  随着“三旧”改造地块增加,万科、碧桂园、卓越、泰禾等外来品牌房企纷纷加入到“三旧”项目的改造当中;一些资金实力较弱的本地中小房企则通过本土资源优势,在“三旧”改造过程中,与品牌房企合作开发,谋求新的合作发展之路。

  在对土地的需求和政府的推动下,“三旧”改造项目纷纷进入市场,补充东莞楼市的需求。“三旧”改造项目入市现象在今年楼市尤为突出,这些项目多数集中在东莞中心城区,其中以东城、莞城楼盘数量最多。这对东莞土地资源最为稀缺、住宅供应长期空白的主城区楼市起到很好的补充作用,在供应量增加的同时,也抑制房价上涨,保持楼市平稳。

  据记者不完全统计,在“三旧”改造地块建成的商住、商业项目当中,去年底、今年初入市的有碧桂园·Park Royal、碧桂园·城央壹品等;今年上半年入市的有富通地产的富通·旗峰公馆;最近入市并且迅速成为楼市“明星”的有万科·中天城市花园和卓越中寰项目。其中万科·中天城市花园位于东城牛山,推出三房、四房产品,受到市场热捧;而在地铁2号线天宝路站口附近的卓越中寰则推出1~3房LOFT公寓,开盘当天同样取得了不错的效果。

  另外,即将入市的城区大型“三旧”改造项目还有位于东纵路的华丰珑远翠珑湾,该项目目前已经开放临时接待中心,据了解,该项目占地9.6万平方米,未来建筑面积约为37万平方米,产品包括60~160平方米的公寓、住宅,还有商铺等。

  记者发现,除了获取土地方式不同外,这些“三旧”改造项目推出的住宅、公寓产品与普通招拍挂地块建成产品并无不同,而由于“三旧”改造用地多位于配套较为成熟的区域,在交通、地段、配套上更有优势。对于购房者而言,“三旧”改造项目补充了主城区楼盘货量的稀缺,购房者可以在主城区有更多更好的购房选择,价格也更为合理。

  东莞加快“三旧”改造的步伐,盘活土地资源,加大土地利用空间。“三旧”改造地块迅速补充招拍挂市场的土地供应需求,保证市场供应量充足,进一步稳定房价。

编辑: 冯文美
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