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东莞首季新增一手楼面积减少17%

2018-04-03 16:48 来源:广州日报 蒋幸端

  今年年初,东莞楼市调控政策仍然不放松,银根收紧,房贷利率上浮等,都给东莞楼市带来了浓重的观望氛围。今年第一季度,东莞住宅供应放缓,供应及需求量均创下近4年来同期最低水平。与此同时,房价涨幅收窄,房价回归理性,截至3月,房价已连续16个月保持平稳。

  供应

  第一季度住宅市场供应放缓

  今年第一季度,楼市调控政策持续收紧,大环境影响下,市场观望氛围浓重,住宅市场供应及需求放缓,双双创下近4年同期最低水平,房价涨幅大幅收窄。

  合富研究院介绍,2018年第一季度东莞一手住宅新增供应面积仅86.2万平方米,同比减少17%,创下过去4年以来同期最低水平,在历史上属于低位(过去12年间第一季度供应量平均为108万平方米);第一季度一手住宅网签面积约100.8万平方米,同比略减2%,也创下过去4年同期最低水平;在房价方面,第一季度东莞一手住宅网签均价约16875元/平方米,同比略涨7%,涨幅较2017年的37%大幅减少30个百分点,回归理性平稳态势。

  据悉,第一季度受到春节月影响,成交量相对较少,加上今年3月“小阳春”没有如期而至,成交量同比下滑明显,导致今年第一季度住宅整体成交量下滑。

  “小阳春”住宅成交同比降两成

  3月是传统楼市小旺季,按照往年情况来看,一般3月份楼市开始回暖,成交上升,开发商推盘量大幅增加。但是今年这些却迟迟没有出现。

  合富研究院统计数据显示,2018年3月东莞一手住宅供应约33万平方米,同比减少三成;签约45.3万平方米,同比减少两成,略显供不应求,以消化存货为主。此外,3月一手住宅签约均价约16970元/平方米,同比略涨6%,环比略涨1%,呈现平稳态势。

  市场的冷淡还表现在镇街成交上。乐有家研究中心统计数据显示,3月份石碣镇成交549套,位居榜首,东城成交345套,位居第二。但是,3月东莞一手住宅成交量在20套以下镇区有5个,占比达15.1%,其中松山湖、长安、谢岗三个镇成交为0。

  影响

  一手房首套房贷利率最高上浮40%

  影响着第一季度楼市成交的还有房贷利率的上浮。受到房贷利率上浮、银行放款缓慢影响,购房者也放缓了入市步伐,影响整体成交量。

  在东莞一手房市场方面,优房超·瑞城搜介绍,招商银行、平安银行、华夏银行、浦发银行首套房贷利率上浮15%,建设银行、工商银行、渤海银行、邮储银行首套房贷利率上浮20%;中国银行、农业银行、东莞银行、兴业银行和东莞农商行首套房贷利率上浮25%;广发银行首套房贷利率上浮30%;光大银行首套房贷利率最高上浮40%。

  金信联行品牌部策划主管李兰娟介绍,从二手房市场来看,目前东莞各大银行首套房贷利率上浮20%~40%,二套房贷利率上浮25%-~45%;其中中国银行、东莞银行、农业银行、兴业银行、民生银行、邮政银行、渤海银行、平安银行首套房贷利率上浮20%,交通银行首套房贷利率上浮40%;民生银行二套房贷利率上浮20%,中国银行、农业银行、兴业银行、邮政银行、渤海银行、平安银行二套房贷利率上浮25%,东莞银行二套房贷利率上浮30%,交通银行二套房贷利率上浮45%。此外,不少银行甚至停止了二手房贷款。

  市场

  市区成交表现突出

  值得注意的是,随着东莞城市建设和轨道交通建设的日益完善,市区的凝聚力也越来越大,吸引越来越多的购房者前来置业买房。

  合富研究院统计数据显示,从区域来看,3月成交前10区域中,市区及泛市区成交情况表现突出,如石碣镇和东城住宅成交量分别位列前二,万江亦上榜前十名。

  乐有家研究中心监测数据也显示,3月城区片区成交量占比31.0%,超过其他片区,东部产业园片区占比23.9%,位居第二,主要是东坑、桥头和黄江镇成交带动。

  品牌房企竞争激烈

  在房企网签金额方面,今年第一季度品牌房企竞争仍然十分激烈。

  东莞中原战略研究中心统计数据显示,2018年第一季度,东莞开发商商品房网签金额排行榜前十名当中,碧桂园以39.49亿元排名首位,同比下滑19.78%,市场占有率17.3%;万科地产以34.53亿元排名第二,同比下滑2.98%,市场占有率为15.13%。其他开发商分别为保利地产、金地地产、卓越集团、中熙地产、光大地产、宏远地产、恒大地产和融创中国。前十名当中本土房企仅余两席,其他8名为外来品牌房企。

  另外,去年万科、碧桂园两大品牌在东莞市场总占有率占4成以上,而今年第一季度,两大品牌房企市场占有率仅三成,其他品牌房企开始发力,抢夺东莞市场。近几年来,几十家全国知名品牌房企陆续在东莞拿地,或以合作方式进入市场,市场竞争激烈,“万碧之争”现象或将慢慢变成“百家争鸣”,品牌房企开发楼盘陆续上市,市场将重新洗牌,实力不强的本土房企逐渐退出市场。

  后市

  去库存压力上升

  住宅开工同比降六成

  在库存方面,据合富研究院统计,截至3月底东莞一手住宅库存面积约385万平方米,环比2月减少约2.5%。按照2个月、3个月和6个月平均去化速度来看,去库存时间分别为16.6个月、14.4个月和10.3个月,比2月略有上升。总体而言,3月库存量及去化压力变化不明显。

  此外,一季度住宅开工同比下降6成,创下历史同期最低水平。

  合富研究院介绍,受可开发土地不足影响,2018年一季度东莞市一手住宅开工量63.3万平方米,同比去年同期大幅减少约6成,达历史同期最低;从整体趋势来看,东莞楼市开工水平呈持续下行走势,从去年四季度开始到目前,住宅开工量持续走低,从去年全年月均开工59万平方米,到今年月均仅仅只有21万平方米,下行走势越发明显。

  潜在供应量仍大

  塘厦供应量居高不下

  在供应有所回落,但是,整体住宅潜在供应量仍然庞大,后市压力仍然很大。合富研究院统计数据显示,2018年第一季度住宅潜在供应量739万平方米,与去年年底的778万平方米相比小幅回落5%,但对比去年同期(2017年第一季度为846万平方米),则大幅减少107万平方米,下降幅度13%;住宅潜在供应水平表现出持续下降的趋势。

  合富研究院表示,潜在供应量虽有所下降,但体量依旧庞大,其中洋房占比依旧最大,约为635万平方米,占住宅86%份额,别墅有98万平方米,公寓则最少,仅仅只有6万平方米;各区域间,塘厦镇依旧是潜在供应量最大的区域,约85万平方米,其项目滞销是潜在供应量居高不下的重要原因,另外虎门和东城位居第二、第三,潜在供应量分别为60万、43万平方米。

  

编辑: 冯文美
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