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热门项目联合开发成新趋势强者优势互补

2018-08-10 09:27 来源:南方日报 龚名扬

10日上午,位于常平镇的金地时代艺境展厅开放,这一项目由金地地产、碧桂园地产、保利地产以及时代中国地产联合出品。而在6月2日,由碧桂园、华润、万科、保利、金地五大开发商联手打造的松湖悦府开放城市展厅。

今年以来,抱团开发已经成为东莞楼市的新趋势,通过强强联合,开发商可以各取所长,实现优势互补。但同时,一些本地中小开发商的生存空间,将不可避免地受到挤压。

强强联手可发挥开发商各自优势

8月9日10时,凤岗镇一宗商住地在东莞公共资源交易网开拍,这是今年以来东莞最受关注、也是竞争最激烈的土地拍卖。

据东莞公共资源交易中心挂牌信息显示,本次凤岗镇出让的地块位于凤岗镇天堂围村。该地块占地面积50324.9平方米,容积率不大于2.0,按此计算总建筑面积约为100649.8平方米。该地块起始总价123095万元人民币,起始楼面价为12230元/平方米;当地块总价达最高限价170757万元人民币,楼面地价达16965元/平方米时,竞拍模式将由“竞价”转为“竞自持”环节。

地块开拍前,就已有9家房企进行了18次的报价,最终累计吸引15家竞拍单位参加,共激战了51轮。

最终,这一备受瞩目地块,由东莞市科岑实业投资有限公司、深圳中交房地产有限公司、中致(深圳)咨询管理合伙企业(有限合伙)和东莞市中万创诚实业投资有限公司联合竞得。成交价为总价170757万元,折合楼面地价16965.46元/平方米,此外需自持15%面积5年。

据了解,东莞市科岑实业投资有限公司实为万科全资子公司,东莞市中万创诚实业投资有限公司实为中天全资子公司,所以地块实为万科、中交、中天、中致等品牌开发商联合夺得,这也是中交、中致两家开发商首次试水东莞市场。

今年来,热点地块联合开发似乎已经成为一种新的趋势。

6月底,备受关注的南城“巨无霸”地块在历经9家房企64轮的3小时鏖战后,万科旗下的首铸一号(东莞)房地产有限公司以总价254786万元、自持面积20%、自持不少于5年的条件竞得。

此后不久,东莞宏远工业区股份有限公司发布公告,称将与首铸一号成立合资公司,共同开发这一地块。

在合富研究院高级分析师李兴旺看来,这种情况的出现有现实的原因。

“东莞作为不少开发商眼中的战略要地,也是可持续发展布局的重要区域。为了这个原因,他们过去不惜代价和成本拿一些优势地块。但是现在受到政策的限制明显,成本很高、利润空间很低。每个开发商有不同优势,有的有产品优势、有的有资金优势、有的有营销优势还有的有关系方面的优势。”李兴旺认为,开发商合作开发,可以把各自的优势发挥出来,实现共赢,所以才会出现这么多四家、五家开发商共同开发的情形。

联合开发成外地开发商入莞捷径

地产商之间联手开发,在东莞其实算不上一件新鲜事。

2010年,光大、宏远、新世纪、南峰、三正、康华、建工、高田等东莞本土知名房企,以及润迅实业、东糖集团、以纯集团等东莞知名企业,共计23家企业联合发起成立民盈集团,合作开发民盈·国贸中心。

同年,新世纪、宏远、中天、中惠熙元、富盈、建工、嘉宏、光大8家东莞本土知名房企,以及大中实业、东糖集团、东晟实业、东物置业、快意投资5家东莞知名企业,合计13家企业共同出资组建东莞市邦联实业投资有限公司,开发寰宇汇金中心。

作为唯一位于广深之间的重要节点城市,东莞楼市的发展前景一直被众多房企看好,2015年开始就迎来了又一波房企密集进莞热潮。目前,还有正荣、禹洲、雅居乐等一大批品牌房企都将东莞列入了攻略目标。

因此,除了本土企业联手开发外,外来品牌房企联手本土房企开发项目,也成为了房企之间优势互补的选择。

如万科与中天合作开发万科·金域华府、万科·金域松湖、万科·朗润园、万科中天·城市花园等。又如碧桂园和信鸿合作,先后开发碧桂园信鸿·嘉誉、碧桂园信鸿·铜雀台等。

又如正在开发的石排镇艺境湾花园开发商石安公司,背后的六大股东分别是时代、旭辉、平安、金地、碧桂园和合景泰富。

据了解,该项目所在的地块是平安集团在去年12月15日竞得,占地约9.6万平方米,总建筑面积达21万平方米,成交总价约为19.9亿元,成交楼面价为9429元/平方米。由于地块面积大,开发成本高,因此联合开发成为了开发商们的选择。

通过这一项目的合作,这也是合景泰富首次进入东莞。该公司是老牌粤系房企,1995年创立,并于2007年7月在香港联交所主板上市。

如今,在招拍挂难度如此高的情况下,外来房企通过与东莞本土开发商或龙头开发商进行合作,曲线进入市场,是最便捷的方式。除了合景泰富,远洋、奥园、和昌等品牌房企都是近两年通过合作进入东莞的成功例子。

联合开发浪潮或迫使本土开发商转型

对于开发商的联手开发,业内人士认为应该一分为二来看待。

在李兴旺看来,开发商联合开发的项目,因为综合了各家开发商的优势,因此会产品通常会更好,不过从售价上看也很有可能比一般的产品要高。

东莞中原战略研究中心认为,品牌房企强强联合,是在市场竞争激烈下,对品牌、效益、利润最大化追求的结果。最大的利好就是资源的整合,融合各开发商资金以及多年尖端设计、建造技术和品牌价值。同时强强联合多走高端路线,将会出现很多高端品质的项目,有利于提升东莞人居社区品质档次,提升东莞城市形象。

“联合开发项目可以降低拿地成本,可以大幅提高房企对外公布的业绩,主要是由于上市房企对外公布的是合同销售额而不是权益销售额,这样数据会高很多,业绩单好看很多。”东莞中原战略研究中心相关负责人告诉记者。

开发商组成的联合开发体,资金实力更强,对于总价高的地块可以较为轻松拿下,利于提高市占率。

“但这样抬高了市场拿地门槛,逼使中小开发商转而进入地价低的产业地产,或者转战其他三四五线市场,或者被逼逐步退出开发商队伍。”上述负责人告诉记者。

李兴旺也持相似的观点。他认为,在联合开发的浪潮中,本土开发商也有受益。但如果只能依靠联合开发的模式来换取生存空间,那长此以往的话,随着土地资源的日渐紧缺,本土开发商的空间会越来越小,考虑转型已经迫在眉睫。

编辑: 毛敏

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